現(xiàn)在開發(fā)商老板的左右臉上寫滿了兩個詞,一邊是焦慮,一邊是不安!這四個字充分說明了現(xiàn)在開發(fā)商面對市場變化出現(xiàn)的一種心態(tài)。
到底2018年的市場將會怎么樣?有人說,明年是“小年”,大家可能都不太好過。實際上,我們不要悲觀,但也不要樂觀。根據(jù)我多年的經(jīng)驗進(jìn)行判斷,以及考慮到政策的變化,有8個字可以講:就是“穩(wěn)中有變,變中求穩(wěn)”,實際上就是一個字:“穩(wěn)”,穩(wěn)字當(dāng)頭。
可以從10個方面進(jìn)行闡述“穩(wěn)”與“變”的關(guān)系。
1.從整個的房價來看,明年的房價比較平穩(wěn)。不會有大的上漲,也不會有大的下跌。但是現(xiàn)在的價格,是市場政策調(diào)控的結(jié)果,如果調(diào)控一旦放松,那么價格可能進(jìn)行反彈,而且會報復(fù)性反彈。但是明年,調(diào)控政策退出的可能性不大,大家不要盼著價格會有暴漲,也不會有暴跌。
2.明年市場的成交量可能會比今年要降低。降低的主要原因是市場的供貨量少。由于2017年去庫存,很多地方已經(jīng)無房可賣,但是后續(xù)土地供應(yīng)較慢,加上環(huán)境治理、工期延后,很多工程跟不上,房子建不出來,拿到銷售許可證比較慢,進(jìn)入市場的可售房屋量比較少。
3.從整個政策層面,明年的市場會逐步走向長效機制的建設(shè),而且會繼續(xù)深化和加強。
4.整個產(chǎn)品方面的供給要分化與提升。怎么分化與提升?首先由于成品房政策的實施以及客戶需求的提高,所有的產(chǎn)品的品質(zhì)會提升、品種會增加,科技將大幅度提升;其次,整個產(chǎn)品市場進(jìn)入三級市場,公寓等租賃式的產(chǎn)品會興起,政府會大力支持發(fā)展租賃式住房。
5.整個開發(fā)運營、管理模式、管理機制、分配機制要發(fā)生重大的變化。比如,碧桂園(資料 動態(tài) 圖庫)和中梁的跟投機制,萬科的合伙人制度等,未來在其他地方、在一些中小企業(yè)也將大行其道。
6.房地產(chǎn)開發(fā)市場行業(yè)集中度不斷加深,每一個城市很快就會形成寡頭開發(fā)的狀況,不斷上演“快吃慢、大吃小”的情形,特大公司在下沉的同時,不斷“搶地、搶人、搶客戶、搶錢”的四搶將更厲害。
7.資金投放上可能會偏緊。對于明年的房地產(chǎn)市場,資金還是比較吃緊的,所以,融資及加快現(xiàn)金流的回款是很重要的。
8.營銷模式將發(fā)生重大變化。由于互聯(lián)網(wǎng)的影響,C2B將正式登場,渠道與聯(lián)結(jié)將是營銷中的重中之重。
9.特色小鎮(zhèn)將會被整頓和清理。特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)不能快,只能慢,而且是需要大量的資金沉淀,那些投機做小鎮(zhèn)的開發(fā)商可能會深陷其中。
10.物業(yè)管理服務(wù)模式將發(fā)生重大變革。分享機制、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能會被充分利用在物業(yè)管理中去;物業(yè)公司的收入模式也將發(fā)生改變,不再依靠單一收取物業(yè)費的形式;物業(yè)公司的服務(wù)水平將會提升一個階段。